전세사기란, 전세권을 이용하여 재산을 이용하는 과정에서 불법적인 수익을 얻는 행위를 말합니다. 전세사기는 다양한 유형으로 나뉘며 아래는 일반적으로 알려진 전세사기의 유형 5가지를 설명해드리겠습니다.
- 임대료 인상 사기 : 임대인이 임대료를 인상하는 것을 불법적으로 요구하는 것입니다.
- 전세금 인상 사기 : 전세금을 인상하여 과도하게 과소 평가하는 것입니다.
- 전세자금 인출 사기 : 전세자금을 인출하여 전세권자에게 피해를 주는 것입니다.
- 전세자금 사용 불법 사기 : 전세자금을 불법적으로 사용하는 것입니다.
- 전세권 양도 사기 : 전세권을 양도하여 이익을 얻는 것입니다.
깡통전세 기준
‘깡통전세’란, 전세금을 비싼 가격으로 판매하는 것을 일컫는 말입니다. 깡통전세를 판단하는 기준에는 여러가지가 있지만 일반적으로 아래와 같은 기준을 따릅니다.
- 전세금 인상률 : 전세금이 기존 가격보다 포괄적인 인상을 당하는 경우
- 임대료 비교 : 기존 임대료와 비교하여 비싸게 판매되는 경우
- 시세 비교 : 시세와 비교하여 비싸게 판매되는 경우
- 부동산 실매매가 비교 : 실매매가와 비교하여 비싸게 판매되는 경우
하지만 이 기준만으로도 확실히 깡통전세가 되는지 판단하기 어렵기 때문에, 깡통전세 판단에 대한 최종 결정은 관련 법령과 판례, 그리고 전문가의 의견을 토대로 해야 합니다.
깡통전세 계산기
“깡통전세”는 전세계약에서 임대인이 전세금을 납부하는 금액을 말합니다. 이를 계산하려면, 전세금액, 월세, 전세기간, 임대인의 월세지원 금액 등의 정보가 필요합니다.
예를 들어, 전세금액이 1억원이고 월세가 100만원, 전세기간이 12개월, 임대인의 월세지원 금액이 50만원이면 깡통전세는 다음과 같이 계산됩니다.
- 월세 계산: 월세 x 전세기간 = 100만원 x 12개월 = 1,200만원
- 월세지원 계산: 월세지원 x 전세기간 = 50만원 x 12개월 = 600만원
- 깡통전세 계산: 전세금액 + 월세 – 월세지원 = 1,000,000,000 + 1,200,000 – 600,000 = 1,601,200,000
깡통전세는 1,601,200,000원 입니다.
깡통전세 피하는 법
고액 전세금을 지불하는 것은 임대인에게 부담이 될 수 있습니다. 그래서 깡통전세를 피하려면 다음과 같은 방법을 시도해볼 수 있습니다.
- 월세지원 신청: 공공기관이 제공하는 월세지원 프로그램을 이용하여 월세를 지원받는 것이 가능합니다.
- 전세금 납부기간 연장: 전세금을 납부할 기간을 연장하면 월 납부량이 줄어들어 지불하기 쉬울 수 있습니다.
- 계약기간 연장: 계약 기간을 연장하면 전세금을 납부할 기간동안 월세를 지불하게 되므로 깡통전세를 피할 수 있습니다.
- 보증금 감면 신청: 건물을 보증하기 위해 지불하는 보증금을 감면받을 수 있는 경우, 이를 신청하면 전세금을 지불하는데 도움이 됩니다.
깡통전세 피하는 법 – 선순위 권리 과다 유형
선순위 권리 과다(priority right oversupply)란, 공공기관이 제공하는 월세지원 프로그램에서 일부 신청자들이 월세지원을 받지 못하게 되는 현상을 말합니다. 이 경우 깡통전세를 피하려면 다음과 같은 방법을 시도해볼 수 있습니다:
월세지원 신청 시기: 월세지원 신청 시기를 잘 지켜보고, 일반적으로 월세지원을 신청할 수 있는 기간 내에 신청을 하는 것이 좋습니다.
신청서 작성: 신청서를 잘 작성하여 자신의 신용도와 수입을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 월세지원을 받을 확률이 높아집니다.
깡통전세 피하는 법 – 가장임차인 유형
“가장임차인 유형의 깡통전세”란 임대인이 전세금을 납부하면서도 월세를 지불해야 하는 형태를 말합니다. 이 경우 깡통전세를 피하려면 다음과 같은 방법을 시도해볼 수 있습니다:
보증금 납부: 임대인은 보증금을 지불하면서 월세를 피할 수 있습니다.
계약기간을 짧게 계약하기: 계약기간을 짧게 계약하면, 전세금을 지불할 기간동안 월세를 지불할 필요가 없어집니다.
임대인 월세지원 신청: 월세지원 프로그램을 이용하여 월세를 지원받는 것이 가능합니다.
다른 임대계약 찾기 : 월세를 지불하지 않는 다른 임대계약을 찾아보면, 깡통전세를 피할 수 있을 수도 있습니다.
몰래 매도나 근저당 설정하는 전세사기 유형
몰래 매도나 근저당 설정은 전세사기의 일종입니다. 이러한 전세사기는 임대인이 전세금을 지불하는데 있어서 많은 부담을 앓게 되며, 임대인에게 피해를 주는 행위입니다.
몰래 매도는 부동산 중개업자가 악의적인 의도로 임대인을 속이고 임대인이 지불한 전세금을 일부 또는 전액을 일반인에게 숨겨 매도하는 행위를 말합니다.
근저당 설정은 임대인이 임대 계약을 체결하는데 있어 악의적인 의도로 임대료를 일부 또는 전액을 숨겨 매도하는 행위를 말합니다.
전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 부동산 거래를 이루려는 경우, 신뢰성 있는 중개업자를 선택하거나 공인중개사를 이용하는 것입니다.
신탁사기
‘신탁 사기’는 투자자를 속이고 은행 계좌나 증권 계좌를 사용하여 자금을 빼내는 사기 행위를 말합니다. 이러한 행위는 범죄로 규정되어 있으며, 이에 대해 처벌받을 수 있습니다. 이러한 사기 행위를 방지하기 위해서는 각종 투자 경력과 투자 목적, 투자 상품, 투자 수익률 등에 대해 충분히 이해하고 투자를 하는 것이 중요합니다.
이중계약
이중 계약(double contract)은 계약 상의 양면에서 다른 조건을 약속하는 것을 말합니다. 이러한 계약은 일반적으로 부적법이며, 이를 통해 계약 상의 양쪽에서 이익을 얻는 것은 금지되어 있습니다. 이중 계약은 투자자나 소비자를 속이고, 계약 상의 양쪽에서는 이익을 얻지만, 계약 내용이 실제로 이행되지 않는다면 손실을 볼 수 있습니다.
중복계약
중복 계약은 같은 목적을 위해 여러 계약을 체결하는 것을 말합니다. 이는 계약 상의 의무를 중복하여 이행하는 것을 의미합니다. 이러한 계약은 그 계약들이 서로 겹치는 조건이나 의무를 가지고 있다면 위법이다. 이러한 경우 각 계약에 의한 책임은 모두 지게 됩니다.
전세사기 보증보험 가입하기
전세사기는 전세계약시 임대인이 임대료를 받기 전에 계약을 해지하는 행위를 말합니다. 그로 인해 임대인이 계약에 따른 책임을 지지 않는 경우 임차인은 임대료를 지불하기 어렵거나 손해를 볼 수 있습니다.
보증보험은 이러한 전세사기로 인한 임차인의 손해를 보상하는 것입니다. 이 보증보험을 가입하려면 전세계약을 체결하는 사람들은 임대료와 관련된 계약을 할때 보증보험 가입을 생각해볼 수 있으며, 가입 조건, 가입비, 보상액 등을 확인해보고 가입을 결정하는 것이 좋습니다.
국토교통부가 제시한 해결책
국토교통부는 전세사기를 해결하기 위해 다양한 해결책을 제시하고 있습니다.
- 전세계약 시 신분증 사본을 제출하도록 지정하여 사기를 예방하는 것
- 전세보증금을 대출 가능하도록 하여 임대인에게 임대료 지불을 유도
- 전세임대를 위한 전세보증보험 가입 촉진
- 전세사기로 인한 손해를 배상할 수 있도록 법적 조치를 강화
- 전세임대 시 계약서를 일반적인 계약서와 동일하게 체결하도록 권장
하지만 이 해결책들은 국토교통부만의 조치들이 아니며 전세임대에 관련된 법령들을 통해 시행되며 이를 이행하는 것이 중요합니다.
전세피해지원센터 예약 방법
전세피해지원센터는 전세사기로 인한 피해를 지원하는 곳입니다. 전세피해지원센터를 이용하려면 먼저 센터를 찾아보고 전화나 인터넷을 통해 예약을 해야 합니다. 예약방법은 센터마다 약간씩 다를 수 있지만, 기본적으로는 아래와 같습니다.
- 센터의 전화번호를 찾아 전화로 예약을 합니다.
- 센터의 웹사이트를 찾아 온라인 예약을 합니다.
- 센터를 방문해 직접 예약을 할 수도 있습니다.
예약할 때는 피해를 입은 날짜, 장소, 사건에 관한 정보, 그리고 연락처를 제공해야 할 것 입니다. 예약 일정을 확인 후 지원센터를 방문하며 필요한 서류를 제출하여 상담, 지원을 받을 수 있습니다.